Mehrfamilienhaus kaufen als Investition — was sind die wichtigsten Punkte die man prüfen muss?

Bruttomietrendite

Jahresmiete / Kaufpreis × 100 = Bruttomietrendite. Beispiel: CHF 60'000 Jahresmiete / CHF 1'200'000 Kaufpreis = 5% Bruttorendite. In der Region Basel: 3–4.5% sind typisch. Nettomietrendite: nach Abzug Nebenkosten, Leerstand, Unterhalt meist 2–3% weniger.

Mietzinsspiegel prüfen

Sind die Mieten marktkonform? Zu tiefe Mieten: Potenzial vorhanden (Mieterhöhung nach Ablauf Mietvertrag). Zu hohe Mieten: Leerstands-Risiko wenn Mieter kündigen.

Substanz und Investitionsbedarf

Was muss in den nächsten 5–10 Jahren investiert werden? Dach, Fassade, Heizung, Fenster? Das reduziert effektiv die Rendite. Immer Investitionsbedarf im Kaufpreis einkalkulieren.

Mieterstruktur

Wer wohnt im Haus? Langfristige Mietverhältnisse: Stabilität, aber Marktzins oft unter aktuellem Niveau. Kurze Mietdauern: mehr Fluktuationskosten aber Marktmietpotenzial.

In Mehrfamilienhäusern in Münchenstein, wo die Bruttomietrendite scheinbar attraktiv war, hat eine genaue Analyse des Investitionsbedarfs (Dach 5 Jahre, Heizung 3 Jahre) die Nettomietrendite auf 1.8% gedrückt — zu wenig für das Risiko.