Wer ein älteres Haus kauft, kauft auch seine Geschichte mit — und das bedeutet manchmal versteckte Mängel. Wie schützt man sich davor?

Die Bedeutung einer Liegenschaftsinspektion

Vor dem Kauf lohnt es sich, einen unabhängigen Bausachverständigen beizuziehen. Dieser inspiziert das Gebäude systematisch: Dach, Fassade, Fenster, Keller, Heizung, Elektrik, Sanitär. Kosten: CHF 1'500–3'000 — eine lohnende Investition vor einem Millionenkauf.

Typische versteckte Mängel

• Feuchte im Keller — oft tapeziert oder verputzt kaschiert
• Defekter Dachstuhl — Feuchteschäden durch undichtes Dach
• Asbesthaltige Materialien — in Gebäuden vor 1990 möglich (Bodenbeläge, Fassadenplatten, Leitungsummantelungen)
• Veraltete Elektroinstallation — Aluminiumleitungen, fehlende Erdung
• Kanalisation — alte Tonrohre, die undicht oder eingebrochen sind

Asbest — das grösste Risiko

Asbest ist seit 1990 in der Schweiz verboten, aber in Gebäuden vor diesem Datum noch häufig vorhanden. Solange asbesthaltige Materialien intakt sind, sind sie ungefährlich. Sobald sie beschädigt oder entfernt werden, muss ein Schadstoffsachverständiger beigezogen werden.

In Häusern aus den 60er–70er Jahren in Bretzwil oder anderen Gemeinden des Kantonsgebiets können Bodenplatten, Fassadenelemente und Heizungsummantelungen betroffen sein. Sanierungskosten für Asbestentfernung: CHF 150–500 pro m² — kann erheblich sein.

Kaufvertrag und Mängelrechte

Im Kaufvertrag sollte eine Haftungsklausel für versteckte Mängel eingeschlossen sein. Schweizer Recht (OR Art. 197 ff) schützt den Käufer, aber die Fristen sind kurz: Ein entdeckter Mangel muss innert kurzer Zeit gemeldet werden. Wer nichts meldet, verliert sein Recht.